El Código Civil de Vélez no previó esta modalidad de uso de la propiedad. Tampoco era posible darle cabida dentro del marco de los derechos reales, pues para ello era necesario forzar demasiado la tipicidad de los derechos reales reconocidos.
La figura en el campo de los derechos personales
En la praxis argentina, mayoritariamente, se lo ha caracterizado como un derecho personal emergente de una participación societaria que se vincula con la facultad de usar y gozar, sucesiva y alternadamente, un determinado turno,según las previsiones contenidas en la estructura obligacional de sus estatutos, limitado temporalmente a la duración de la persona jurídica que ostenta su titularidad.
La figura en el campo de los derechos reales
No obstante el satisfactorio funcionamiento del instituto en las figuras societarias referidas, es preferible brindar a los interesados en acceder a este complejo sistema, la posibilidad de adquirir algún derecho real, por las mayores ventajas que otorga y la seguridad que se deriva de su publicidad registral.
Al no admitirse la autonomía de la voluntad en materia de derechos reales y al estar éstos dominados esencialmente por el número cerrado y el orden público, la cuestión resultaba de dificultosa solución.
Estando vigente el Código Civil de Vélez, se sostuvieron dos criterios distintos:
1) Las diferencias entre el tiempo compartido, los derechos reales y la propiedad horizontal eran insalvables. Era necesario dar al instituto una regulación legal propia.
2) Para otros, el tiempo compartido podía acomodarse a las normas del condominio, subsunción que presentaba algunas dificultades, derivadas del orden público, y la inestabilidad esencial de este derecho real.
Al no estar prevista legalmente la indivisión forzosa, cualquiera de los condóminos está autorizado a pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común.
Suponiendo la hipótesis de un piso o departamento enajenado a un número máximo de cincuenta y dos personas (las semanas de un año), estará expuesto también a la división que puede ser reclamada por cualquiera de sus titulares, lo que tornaba incierta la duración del derecho real adquirido.
Este último criterio requería una reforma legislativa que dispusiera la indivisión forzosa para este supuesto en forma expresa, o bien admitiera la virtualidad de pactos de indivisión cuya duración estuviera relacionada con la de la supervivencia del sistema.
La sanción de la ley 26.356
El 28 de febrero de 2008 se sancionó la ley 26.356, complementaria del Código Civil. La ley de tiempo compartido o del Sistema Turístico de Tiempo Compartido (STTC).
La ley desarrolla un sistema que comprende la totalidad de las relaciones que se establecen entre los distintos protagonistas que participan en este negocio inmobiliario (desarrollista y/o propietario, vendedor, revendedor, usuario, administrador, comercializador y prestador de servicios) abarcando, además, al intercambio vacacional y, con total abstracción de los derechos que se constituyan o transmitan y del régimen legal al que se encuentran sometidos los bienes que lo integran.
El sistema consiste básicamente en adquirir bajo alguna de las formas jurídicas previstas en nuestra legislación, un derecho a disfrutar de un período de tiempo de vacaciones en un departamento o habitación de hotel que formen parte de un complejo turístico vacacional equipado con servicios y actividades recreativas adecuadas y acordes a la finalidad del sistema.
No importa qué derechos se constituyan o transmitan -si personales o reales- ni tampoco bajo qué régimen legal se ubican los bienes.
La ley permite que se configure el instituto como derecho real, pero sin establecer de cuál se trata ni su régimen imperativo. Ocurre que el tiempo compartido navega más cómodo en el terreno de los derechos personales.
En esta ley no se ha creado un nuevo derecho real, ni sobre cosa propia ni sobre cosa ajena.
En el marco de los derechos reales sobre cosa propia sería el derecho real de condominio y en el de los de disfrute sobre cosa ajena se recurriría principalmente al uso, generándose una comunidad de tales derechos (co-uso).
La libertad de elección hace imprescindible que el usuario tenga la certeza del derecho que adquiere. Por ello, en la escritura de constitución del sistema deberá constar "la naturaleza o tipo de derecho a transmitirse o constituirse a favor de los futuros usuarios y, en caso que corresponda, plazo de duración" (art. 10 inc. b,1); idéntica revisión deberá resultar del contrato de tiempo compartido (art. 15, inc. d); os operadores del sistema tienen el deber de informar el tipo y alcances de los derechos que se transmiten o constituyen (art. 26) y en el documento informativo se deberá precisar "la naturaleza real o personal de los derechos que se ofrecen y su duración" (art. 28, inc. b).
El decreto 760/2014
El decreto 760/2014 reglamenta la ley 26.356. Determina las obligaciones y los derechos de las partes, delimita cuáles son las facultades del prestador del servicio, fija las condiciones de esa prestación, establece sanciones para el caso de incumplimiento y crea los registros respectivos, necesarios para asegurar un adecuado ámbito de control.
Se señala expresamente en el artículo 3°, segundo párrafo, que "En la constitución y en la contratación de los STTC deberá especificarse la naturaleza real o personal del derecho que se transmitirá al usuario".
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Fuente: Manual de Derechos Reales - Claudio Kiper
Código Civil y Comercial de la Nación. Ley 26.944
1° edición revisada. - Santa Fe: Rubinzal-Culzoni, 2016
Páginas 389 a 394
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