establece que el acto registrable que primeramente ingrese en el registro tiene preferencia a cualquier otro que ingrese con posterioridad, aunque el título fuese de fecha anterior.
Este principio determina la preferencia de los derechos según la máxima romana “prior in tempore, potior in iure” (primero en el tiempo, primero o preferido en el derecho).
En el derecho argentino este principio está receptado en el Código Civil y en los artículos 19, 25 y 5 de la ley 17.801.
El artículo 19 en su primera parte establece la regla general respecto de la prioridad registral y dispone:
Art. 19.- “La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecerá por la fecha y el número de presentación asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el art. 40. Con respecto a los documentos que provengan de actos otorgados en forma simultánea, la prioridad deberá resultar de los mismos. No obstante las partes podrán, mediante declaración de su voluntad formulada con precisión y claridad, sustraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de prelación para sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que ésta sea compartida.”
De este modo, la regla general está dada por el hecho de que el documento que primero ingresa en el registro adquiere prioridad sobre los que ingresan con posterioridad, con prescindencia de las fechas en que cada uno de ellos fue otorgado.
La prioridad es proporcionada por la fecha de ingreso del documento en el Registro y no por la fecha del documento.
Las excepciones son las siguientes:
- La reserva de prioridad de conformidad con el art. 25 y concordantes de la ley 17.801.
Art. 25.- “Expedida una certificación de las comprendidas en los artículos anteriores, el Registro tomará nota en el folio correspondiente, y no dará otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia más el del plazo a que se refiere el art. 5, sin la advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores que en dicho período hubiere despachado. Esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor de quien requiera, en el plazo legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado.”
- El efecto retroactivo de la inscripción que señala el art. 5 de la misma ley.
Art. 5.- “(Según ley 20.089, art. 2).- Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de cuarenta y cinco días contados desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación.”
- Las convenciones que pueden hacerse en materia de rango (conforme última parte del ya citado art. 19 de la ley 17.801).
Aquí la ley admite, no solo la reserva de rango, sino también, que las partes establezcan el orden de preferencia de sus derechos reales con independencia de la fecha de constitución, siempre que se respete el principio de especialidad y se brinde la debida publicidad a este acuerdo de partes.
Así las cosas, el funcionamiento de este principio en nuestro país sería el siguiente:
En primer lugar se pide el denominado “certificado de ley” al Registro de la Propiedad Inmueble. Dicho certificado debe ser solicitado por el funcionario facultado para hacerlo. Debe ser usado por quien lo ha solicitado y no por otro; y además debe ser usado para el acto para el cual se lo ha solicitado o uno de jerarquía inferior.
En virtud del artículo 24 de la ley 17.801, este tiene un plazo de vigencia variable: es decir, puede ser de quince, veinticinco o treinta días corridos desde su expedición por el Registro, según se trate, respectivamente, de escribanos o funcionarios públicos con domicilio legal en la misma ciudad asiento del Registro, dentro de la misma provincia pero no en el mismo lugar sede del Registro o fuera del ámbito de la provincia. Se trata de plazos máximos.
El certificado es el medio a través del cual se exterioriza a los terceros el contenido de los asientos registrables. Este reserva la prioridad y produce el importante efecto de anotación preventiva a favor de quien requiera en el plazo legal la inscripción del documento para el cual se lo ha solicitado.
Además, da nacimiento al denominado bloqueo registral cuyo principal efecto es garantizar la inmutabilidad de la situación jurídica registral que la ley establece tanto para plazo de vigencia del certificado como para plazo previsto para la inscripción del documento.
Ahora bien, el bloqueo no paraliza el registro, durante ese tiempo pueden expedirse otros certificados o hacerse anotaciones preventivas (embargos, inhibiciones); aunque se anotan en el folio registral del inmueble, provisionalmente, ya que si se concreta e inscribe en el plazo legal el negocio jurídico en gestión, éste tendrá prioridad sobre esas certificaciones y anotaciones.
Es necesario resaltar que para que opere el bloqueo registral el acto debe ser autorizado dentro del plazo de vigencia del certificado.
Por ejemplo: un escribano de Córdoba requerido parta autorizar una escritura de compraventa de un inmueble, como tiene su asiento en el mismo lugar sede del Registro, el plazo de vigencia del certificado es de quince días. Supongamos que el acto -la compraventa en el ejemplo- se autoriza el día diez. A partir de ahí empieza a correr un nuevo plazo previsto para la inscripción del documento. También es un plazo máximo, uniforme en el país de cuarenta y cinco días corridos (art. 5 de la ley 17.801). No necesariamente el documento tiene que llegar al Registro el día cuarenta y cinco, puede ingresar cualquier día anterior. Si esto es así, si se cumplen los plazos legales, es decir: si el documento se autoriza dentro del plazo de vigencia del certificado e ingresa al Registro dentro del plazo previsto para la inscripción, opera lo que se llama “retroprioridad o prioridad indirecta”, en virtud de la cual los efectos del acto se retrotraen a la fecha de expedición del certificado. Y durante todo este lapso el bloqueo registral ha amparado al acto de cualquier evento, de cualquier contingencia que pudiera afectarlo.
Distinto es si el documento que instrumenta la operación llega al Registro pasados los cuarenta y cinco días previstos para la inscripción, aquí los efectos no son retroactivos sino que juega lo que se llama “prioridad directa”, es decir los efectos respecto de terceros serán hacia delante, hacia el futuro. Pues el acto será oponible a partir del momento de su inscripción y no retroactivamente.
Ley 17.801 Art. 24.- “El plazo de validez de la certificación, que comenzará a contarse desde la cero
hora del día de su expedición, será de quince, veinticinco o treinta días según se trate, respectivamente, de
documentos autorizados por escribanos o funcionarios públicos con domicilio legal en la ciudad asiento
del Registro, en el interior de la provincia o territorio, o fuera del ámbito de la provincia, territorio o
Capital Federal. Queda reservada a la reglamentación local determinar la forma en que se ha de solicitar y
producir esta certificación y qué funcionarios podrán requerirlas. Asimismo, cuando las circunstancias
locales lo aconsejen, podrá establecer plazos más amplios de validez para las certificaciones que soliciten
los escribanos o funcionarios públicos del interior de la provincia o territorio."
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