DESARROLLO:
Propiedad Horizontal: el consorcio de copropietarios en el nuevo Código Civil y Comercial.
ARTÍCULO 2044. Consorcio
El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.
La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario.
Naturaleza jurídica.
La ley 13.512, que reguló el régimen de la propiedad horizontal, no estableció que el consorcio de propietario revestía la calidad de persona jurídica, lo cual motivó distintas interpretaciones doctrinarias y jurisprudenciales al respecto, si bien la postura mayoritaria se expidió en el sentido de que el “consorcio de propietarios” era una persona jurídica distinta de los consorcistas que lo integraban.
Personería jurídica del consorcio de propietarios
El artículo en examen, en forma clara y precisa, señala que el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio y menciona alguno de sus atributos: domicilio y los órganos que lo componen. Otro de los atributos que surge del examen de las normas que regulan la propiedad horizontal es el patrimonio.
El consorcio tiene su domicilio en el inmueble afectado al régimen de propiedad horizontal; y, como sujeto de derecho, tiene un patrimonio propio que está conformado por el fondo de reserva (si lo hubiere), el monto recaudado por expensas (comunes o extraordinarias) y los intereses generados por cuentas bancarias.
“Las cosas y partes comunes no forman parte del patrimonio del consorcio ya que conforman un todo inescindible, de modo tal que el derecho real que corresponde a cada propietario sobre las partes comunes no puede ser enajenado o gravado en forma independiente; los consortes no transfieren parte de su patrimonio al consorcio sino solo la administración de las cosas comunes que implica la obligación, para este último, de mantenerlas en buen estado de conservación.
Cabe recordar en este punto que las cosas comunes no son embargables por cuanto no son propiedad del consorcio, son inseparables de lo principal, como lo señalamos renglones antes, y además son indispensables para el funcionamiento del sistema”.
¿Desde cuándo nace el consorcio como persona jurídica?
La norma señala que la persona jurídica consorcio está conformada por el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales. En definitiva para dar nacimiento a la propiedad horizontal es necesario que existan por los menos dos consorcistas, razón por la cual la afectación de un inmueble al régimen de la propiedad horizontal y el nacimiento del consorcio como persona jurídica depende de quién efectúe la afectación jurídica.
Si la afectación al régimen jurídico de la propiedad horizontal la realiza quien es titular del inmueble redactando el reglamento de propiedad horizontal e inscribiéndolo en el registro de la propiedad inmueble, la persona jurídica consorcio nace con la primera enajenación que se haga de una de las unidades funcionales, puesto que no se puede concebir un consorcio sin consorcistas, ya que es la propia norma la que establece que el ente consorcial está compuesto por un conjunto de propietarios.
En el supuesto que la afectación al régimen de la propiedad horizontal de un inmueble fuera efectuada por los condóminos del inmueble, la persona jurídica consorcio nace desde el mismo momento en que se inscribe en el registro de la propiedad inmueble el reglamento de propiedad horizontal produciéndose una mutación jurídica ya que el condominio se transforma por voluntad de los condóminos en propiedad horizontal y los mismos pasan a revestir la calidad de propietarios de las unidades funcionales.
Responsabilidad:
El consejo de propietarios será reconocido como figura jurídica, hasta ahora era una realidad en las asambleas y en los reglamentos de copropiedad pero la ley no lo mencionaba. Con la nueva legislación, tendrá más atribuciones para acompañar las decisiones del administrador. El artículo 2044 del nuevo código define a los consorcistas como una figura jurídica, habilitándolos, por ejemplo, a pedir préstamos en el banco, adquirir una propiedad que esté en remate por morosidad en las expensas, o solicitar un concurso preventivo en caso de cesación de pagos.
Con la ley 13,512, para ejecutar a algún propietario que debía expensas, era suficiente con la sola firma del administrador, que es la misma persona que hace la liquidación. En la práctica esto ha dado lugar a algunos abusos; con el nuevo código será necesario el aval del consejo, que a su vez puede decidir convocar a una asamblea para tomar la decisión", remarcó.
El consorcio responde, siempre que la causa adecuada del daño corresponda a las cosas comunes, pero no sin son privativas de la unidad.-
La falta de atención por parte del consorcio a la reparación y mantenimiento de las cosas comunes puede dar lugar a acciones de daños y perjuicios, sea de los consorcistas o de terceros.-
Cuando se trata de una cuestión entre consorcio y consorcistas o de éstos entre sí los une la normativa de un reglamento de copropiedad y administración. En principio la responsabilidad por actos ilícitos no se aplica al incumplimiento de obligaciones nacidas de un contrato, y el reglamento de copropiedad y administración responde a tal definición.-
En tanto en el derecho positivo argentino se prevén dos regímenes de responsabilidad, existiendo una relación jurídica previa como la anudada por un contrato, los daños que experimenta el consorcista con relación al consorcio o a otro consorcista encuadran en la responsabilidad contractual.
Entre las responsabilidades de aquellos que decidan formar parte del consejo, figura el "control de los aspectos económicos y financieros del consorcio, prácticamente como una sindicatura de una sociedad anónima, y en caso de graves deficiencias del administrador, el consejo podría ser demandado".
El consejo de propietarios ya no es sólo un órgano colaborativo, ahora tiene facultades de fiscalización y control.
Según la nueva normativa, tener un consejo es optativo, ya que el artículo 2064 establece que "la asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios".
La ley no hablaba del consejo de propietarios. Hay responsabilidades, pero el consejo siempre puede optar por llamar a asamblea al momento de tomar alguna decisión importante.
Cuando el reglamento no tiene una buena redacción, a la hora de tener que hacer frente a la reparación de una unidad funcional, los administradores, en la mayoría de los casos, debían ir a consulta para que se pudiera interpretar el alcance del artículo sobre los bienes comunes, en caso de que no se expresase con claridad sobre los mismos o no definiera cuáles son los que el consorcista se debía hacer cargo como propios.
Hoy, en caso de dudas acerca de si el daño fue producido por cosa común, el consorcio debe hacerse cargo de los arreglos, pues por un lado se presume que todo es común, con excepción de lo que el Reglamento de Propiedad y Administración regule como privativo (CCyC), y por otro lado, si no se acredita la responsabilidad del consorcista o de un tercero, no queda otra que atribuírsela al consorcio. Se trata de un sistema solidario donde unos cubren a otros, y luego pueden ser cubiertos al sufrir desperfectos.
La presunción es en el sentido de que todo gasto se paga en común salvo que se haya dispuesto lo contrario o que haya dolo o negligencia de un consorcista. En principio toda reparación debe afrontarse en común por vía de expensas. Es beneficioso para el sistema, para los perjudicados y para los propietarios en particular, que los gastos recaigan sobre el conjunto; de esta manera será más fácil el pago a terceros y más simple y organizada la realización de los trabajos. Al mismo tiempo, en cada caso no será tan oneroso para un solo propietario, ya que en la vida en común a largo plazo se compensan los desembolsos.
Salvo que expresamente esté consignado en el Reglamento de Propiedad que ciertas y determinadas cosas son de propiedad exclusiva y debe pagarlas el propietario, todo el resto es de la comunidad, y deben pagarlo entre todos.
ARTÍCULO 2048.- Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador. Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.
Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.
El certificado de deuda expedido por el administrador es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.
ARTÍCULO 2049.- Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.
Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente.
El reglamento de propiedad y administración puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones.
PROPIEDAD HORIZONTAL – Consorcio de copropietarios ~ Casos de Responsabilidad
- La relación que existe entre el consorcio de copropietarios y la propietaria de una de las unidades funcionales que lo integran es de naturaleza contractual, y se rige por las disposiciones del CCyC y el reglamento de copropiedad y administración, de manera que los daños que pudiera sufrir uno de los consorcistas, tanto en relación a otro propietario como al consorcio mismo, dan lugar a responsabilidad de fuente contractual.
- Se encuentra comprometida la responsabilidad del consorcio de propietarios cuando se trata de daños originados en partes comunes, lo cual comprende la obligación de resarcir los daños producidos; así, una de las obligaciones primarias que surgen de esta relación jurídica es la reparación y el mantenimiento por parte del consorcio de las partes comunes; para lo que será necesario demostrar que el origen del daño está en un bien común.
- Habiéndose adicionado otras refacciones al inmueble, además de las que correspondían afrontar al consorcio de propietarios, debió acrecentarse el tiempo de obra y por las características del inmueble su ocupante debió tolerar las molestias que se presentan en estos casos, pero no puede concluirse que los gastos y erogaciones que redundan sólo en su beneficio sean solventadas por el conjunto del Consorcio cuando ello no surge convencionalmente previsto.
ARTICULO 148.- Personas jurídicas privadas. Son personas jurídicas privadas:
a) las sociedades;
b) las asociaciones civiles;
c) las simples asociaciones;
d) las fundaciones;
e) las iglesias, confesiones, comunidades o entidades religiosas;
f) las mutuales;
g) las cooperativas;
h) el consorcio de propiedad horizontal;
i) toda otra contemplada en disposiciones de este Código o en otras leyes y cuyo carácter de tal se establece o resulta de su finalidad y normas de funcionamiento.
ARTICULO 159.- Deber de lealtad y diligencia. Interés contrario. Los administradores de la persona jurídica deben obrar con lealtad y diligencia.
No pueden perseguir ni favorecer intereses contrarios a los de la persona jurídica. Si en determinada operación los tuvieran por sí o por interpósita persona, deben hacerlo saber a los demás miembros del órgano de administración o en su caso al órgano de gobierno y abstenerse de cualquier intervención relacionada con dicha operación.
Les corresponde implementar sistemas y medios preventivos que reduzcan el riesgo de conflictos de intereses en sus relaciones con la persona jurídica.
ARTICULO 160.- Responsabilidad de los administradores. Los administradores responden en forma ilimitada y solidaria frente a la persona jurídica, sus miembros y terceros, por los daños causados por su culpa en el ejercicio o con ocasión de sus funciones, por acción u omisión.
Órganos de Gobierno. Enumeración y funciones.
Los órganos a los que hace referencia la norma (asamblea, el consejo de propietarios y el administrador), son aquellos para que el ente consorcial funcione como tal. Al tratarse de una persona jurídica, necesita sin duda de un representante legal (administrador) que será la persona física y/o jurídica designada a fin de representar al consorcio ante las entidades administrativas, bancarias y judiciales.
Por su parte, la asamblea es el órgano deliberativo conformado por los consorcistas que, por las mayorías legales y/o las establecidas en el reglamento de propiedad, toma las decisiones que deberán ser ejecutadas por el administrador.
El CC yC introduce la figura del consejo de propietarios que no tiene, en principio, la facultad de representar al consorcio, salvo en el supuesto de acefalía por muerte, ausencia o renuncia del administrador, en cuyo caso ejercerá la administración del consorcio en forma temporaria, tal como lo dispone el art. 2064, inc. d, CC yC.
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Bibliografía
CUADRO COMPARATIVO ENTRE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL 13512 Y EL NUEVO CÓDIGO CIVIL
CONSORCIOS: OBLIGACIÓN DE REPARAR LAS PARTES COMUNES
Cosas propias y comunes. Fin de la discusión. Por la Dra. Diana Sevitz - TPC 302 - IPS Consorcios
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