Afectación. Oportunidad y efectos de la misma. El actual seguro obligatorio
DESARROLLO:
La obligación de someterse al Régimen de la Ley de Prehorizontalidad
Con el propósito de dar seguridad a los adquirentes por boletos de unidades aún no construidas o finalizadas, el 6 de julio de 1972 se promulgó y dictó la ley 19.724 de prehorizontalidad.
La misma exige, en su artículo primero, que “todo propietario de edificio construido o en construcción o de terreno destinado a construir un edificio con el fin de enajenarlo a título oneroso por el régimen de propiedad horizontal debe hacer constar en escritura pública su declaración de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisión y transferencia del dominio de unidades por tal régimen”, es decir otorgar una escritura de afectación al régimen de prehorizontalidad, con los requisitos que la ley establece en su articulado, tales como
presentar ante el notario,
un plano de mensura aprobado,
un proyecto de obra y
un proyecto de reglamento como así también
la obligatoriedad de inscribir en el Registro de la Propiedad Inmueble esta escritura y los sucesivos boletos de compra-venta que se realicen en el marco de la comercialización de las unidades.
El incumplimiento de este último requisito y de acuerdo al art. 12 de la misma, trae como consecuencia que “… los contratos no registrados no dan derecho al propietario contra el adquirente, pero sí a éste contra el enajenante, sin perjuicio de no ser oponible a terceros…”.
Como se señaló en el mensaje que acompañó al proyecto, “… uno de los objetivos de la afectación consiste en que en el acto de otorgamiento de la escritura respectiva, el propietario acompañe los elementos que habilitarán a los futuros adquirentes a conocer fehacientemente las condiciones de dominio del bien, el plano del proyecto de obra y su aprobación, las cláusulas del reglamento de copropiedad y administración y los porcentuales estimativos, información toda ésta que brindará al contrato seriedad y garantía no siempre posible de otorgar con el actual régimen…”. Tanto énfasis le han otorgado los legisladores a los propósitos protectores de la ley, y su cumplimiento, que incluso no les bastó con investir de orden público a sus disposiciones sino también decidieron incluir exageradas penalidades, enunciadas en el art. 32 de la misma, estableciendo que “… Será reprimido con prisión de 1 mes a 2 años, quien a sabiendas infrinja lo dispuesto en los arts. 1°, 3°, 6° última parte, 8, incs. b y c, 9, 10, 11 y 19…”.
En el marco de aplicación de esta imposición legal se expidió la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil reunida en pleno, el 28 de Febrero de 1979 en autos “Cotton, Moisés D. y otros c. Tutundjian, Simón”, (CNCiv., en pleno, febrero 28-979 -LA LEY, 1979-A, 528-), estableciendo que “el propietario enajenante que no ha cumplido con la afectación del inmueble al régimen de la prehorizontalidad y, en su caso, con la inscripción registral de los contratos que otorgare con relación a las unidades, no puede reclamar a los adquirentes el cumplimiento de sus obligaciones o la resolución del contrato y que los derechos que confiere al adquirente la ley 19.724 son irrenunciables”.
Como se señaló en el mensaje que acompañó al proyecto, “… uno de los objetivos de la afectación consiste en que en el acto de otorgamiento de la escritura respectiva, el propietario acompañe los elementos que habilitarán a los futuros adquirentes a conocer fehacientemente las condiciones de dominio del bien, el plano del proyecto de obra y su aprobación, las cláusulas del reglamento de copropiedad y administración y los porcentuales estimativos, información toda ésta que brindará al contrato seriedad y garantía no siempre posible de otorgar con el actual régimen…”. Tanto énfasis le han otorgado los legisladores a los propósitos protectores de la ley, y su cumplimiento, que incluso no les bastó con investir de orden público a sus disposiciones sino también decidieron incluir exageradas penalidades, enunciadas en el art. 32 de la misma, estableciendo que “… Será reprimido con prisión de 1 mes a 2 años, quien a sabiendas infrinja lo dispuesto en los arts. 1°, 3°, 6° última parte, 8, incs. b y c, 9, 10, 11 y 19…”.
En el marco de aplicación de esta imposición legal se expidió la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil reunida en pleno, el 28 de Febrero de 1979 en autos “Cotton, Moisés D. y otros c. Tutundjian, Simón”, (CNCiv., en pleno, febrero 28-979 -LA LEY, 1979-A, 528-), estableciendo que “el propietario enajenante que no ha cumplido con la afectación del inmueble al régimen de la prehorizontalidad y, en su caso, con la inscripción registral de los contratos que otorgare con relación a las unidades, no puede reclamar a los adquirentes el cumplimiento de sus obligaciones o la resolución del contrato y que los derechos que confiere al adquirente la ley 19.724 son irrenunciables”.
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Los doctores Gnecco, Ambrosioni, Cichero, Fliess y Padilla, al votar por la negativa, aclaran que lo hacen sin perjuicio de poder considerar la conducta maliciosa o abusiva del adquirente; cuestión que, por no estar incluida en la convocatoria al plenario, queda sin analizar.
Las relaciones entre las partes se rigen por lo libremente convenido aunque el "vendedor" no haya inscripto el boleto. El voto minoritario de los doctores Vernengo Prack y de Igarzábal en el plenario "Cotton" hizo mérito del subtítulo que contiene el art. 12 (Preferencia de los contratos registrados), y sostuvo que "el comprador, aun sin escritura de afectación, puede inscribir sus boletos; su falta de inscripción le es imputable y su inactividad significa una renuncia a poder oponer su derecho a terceros que desconocen su contratación por falta de publicidad".
Hablan de mala fe por parte del comprador: Si el comprador puede inscribir, o intentar inscribir y no lo hace. Si sabe perfectamente por el art. 8°, inc. c) que la escritura de afectación no está otorgada, y puede optar por buscar un vendedor que lo haga (posibilidad indicada por varios distinguidos colegas) y no lo busca, no puede premiarse el dolo de oponer a su contratante la falta de inscripción (destinada a terceros oponentes no a su cocontratante, como se ha visto) para negarse a pagarle lo que le debe por una contraprestación recibida de conformidad.
El “antídoto” al uso abusivo de tal legislación por parte de los compradores por boleto, por fin llega en el plenario de la Cámara Nacional en lo Civil del 26 de Marzo de 1985, en autos “Alvear 1850 S.R.L. c. Tabú Luis (v. ED, 113-264), estableciendo tres requisitos para subsanar la falta de inscripción a prehorizontalidad a la hora de exigir el cumplimiento de obligaciones pendientes, a saber:
a) Que se ofreciera contemporáneamente la entrega de la posesión y escrituración,
b) Que las prestaciones estuvieran expeditas y;
c) Que el comprador no tuviese derecho a resolver el contrato.
En definitiva se establece que a pesar de haber inscripto el reglamento de copropiedad y administración en el registro sigue operando la ley de Prehorizontalidad y por tanto no se puede purgar por ese medio la falta de afectación del inmueble a ese régimen que es un incumplimiento por parte del vendedor.
En el régimen de la ley 19.724, su finalidad tuitiva se cumplía mediante la publicidad, a los efectos de su oponibilidad, de los derechos creditorios de los adquirentes de las futuras unidades destinadas a ser sometidas al régimen de la propiedad horizontal, con la reglamentación del contenido de los boletos, su cesión, rescisión o resolución, la publicidad comercial, la constitución de hipotecas sobre el inmueble general y su ejecución.
En los hechos, la afectación importaba una reserva del inmueble a fin de que, trabado el propietario en su libre disponibilidad, se garantice el derecho de quienes contrataron la adquisición de unidades funcionales. ¿Cómo se garantiza el derecho de los compradores de futuras unidades? Fundamentalmente
mediante la publicidad previa a la contratación, y la registración tanto de la afectación al régimen de prehorizontalidad como de los boletos de compraventa.
Diferencias entre fallo Cotton y fallo Alvear
En el plenario Cotton c/ Tutudjian se establece que el incumplimiento de la obligación de afectar al régimen de la Prehorizontalidad o la falta de registración de los boletos de compraventa constituye un caso de Mora ex re ( esencial) lo que implica que el vendedor no pueda reclamar de los adquirentes el pago del precio o la resolución de los contratos hasta tanto no purgue ese estado.
Además establece que los derecho que confiere la ley de Prehorizontalidad son de orden público, imperativos e irrenunciables,
En el Plenario Alvear c Taub, lo que se establece es que la inscripción del reglamento de copropiedad y administración en el registro de la propiedad no exime del cumplimiento de las obligaciones de la ley de Prehorizontalidad, la que siguen teniendo vigencia a pesar de esta circunstancia, con la excepción del caso en donde se proceda a entregar
En el plenario Cotton c/ Tutudjian se establece que el incumplimiento de la obligación de afectar al régimen de la Prehorizontalidad o la falta de registración de los boletos de compraventa constituye un caso de Mora ex re ( esencial) lo que implica que el vendedor no pueda reclamar de los adquirentes el pago del precio o la resolución de los contratos hasta tanto no purgue ese estado.
Además establece que los derecho que confiere la ley de Prehorizontalidad son de orden público, imperativos e irrenunciables,
En el Plenario Alvear c Taub, lo que se establece es que la inscripción del reglamento de copropiedad y administración en el registro de la propiedad no exime del cumplimiento de las obligaciones de la ley de Prehorizontalidad, la que siguen teniendo vigencia a pesar de esta circunstancia, con la excepción del caso en donde se proceda a entregar
la posesión y
la escritura
estas prestaciones estuvieran expeditas y
no exista derecho de resolver.
En definitiva se establece que a pesar de haber inscripto el reglamento de copropiedad y administración en el registro sigue operando la ley de Prehorizontalidad y por tanto no se puede purgar por ese medio la falta de afectación del inmueble a ese régimen que es un incumplimiento por parte del vendedor.
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Afectación. Oportunidad y efectos de la misma. El actual seguro obligatorio.
En los hechos, la afectación importaba una reserva del inmueble a fin de que, trabado el propietario en su libre disponibilidad, se garantice el derecho de quienes contrataron la adquisición de unidades funcionales. ¿Cómo se garantiza el derecho de los compradores de futuras unidades? Fundamentalmente
mediante la publicidad previa a la contratación, y la registración tanto de la afectación al régimen de prehorizontalidad como de los boletos de compraventa.
En el actual régimen de prehorizontalidad el fin tuitivo es el mismo: proteger a los compradores de edificios aún no construidos, en construcción o terminados pero indivisos, que luego habrán de ser sometidos a propiedad horizontal (ver comentario art. 2038).
El sistema cambia en la forma de instrumentar esa protección; en tanto la ley 19.724 lo hacía mediante la publicidad registral y la consiguiente oponibilidad a terceros, el Código actual pone en cabeza del titular dominical la obligación de contratar un seguro a favor del adquirente para el supuesto de no obtener el resultado convenido: adquirir el derecho de propiedad horizontal sobre la unidad funcional prometida en venta.
En el supuesto que dicha prestación resulte de imposible cumplimiento (obra inacabada, hipotecas u otros gravámenes, embargos, etc.), por tratarse de una obligación personal, el contrato deberá resolverse mediante la devolución de las sumas pagadas a cuenta y sus intereses. En este sentido el art. 2071 prevé que el seguro obligatorio que instituye también deberá cubrir el pago de lo
adeudado por esos conceptos.
En el supuesto que dicha prestación resulte de imposible cumplimiento (obra inacabada, hipotecas u otros gravámenes, embargos, etc.), por tratarse de una obligación personal, el contrato deberá resolverse mediante la devolución de las sumas pagadas a cuenta y sus intereses. En este sentido el art. 2071 prevé que el seguro obligatorio que instituye también deberá cubrir el pago de lo
adeudado por esos conceptos.
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