EL RANGO HIPOTECARIO Y LAS CONVENCIONES ENTRE PARTICULARES

Las convenciones sobre rango hipotecario consisten en una modalidad poco utilizada pero de gran interés práctico para tener en cuenta en ciertas oportunidades donde se requieren garantías poco tradicionales. Dentro de estas últimas están las hipotecas con reserva de rango; y si bien en nuestro derecho rige el principio romanista de prioridad: prior in tempore, potier in iure (Primero en el tiempo Primero en el derecho) que es aquél que determina la preferencia de los créditos de diversos acreedores, las hipotecas en que se pacta la posición de sus acreedores, son una excepción clara a este principio. 

La prioridad, en relación a derechos reales, puede ser de dos categorías diferentes: 

a) prioridad excluyente, que es aquella que se presenta cuando sobre una finca recaen derechos reales que no pueden coexistir 

b) prioridad concurrente, hay compatibilidad entre diversos derechos reales constituidos sobre una misma cosa, un ejemplo caro de esta última categoría son: dos hipotecas. 

En la III Convención del Instituto Jurídico de la Unión de Ahorro y Préstamo para la Vivienda al tratar este tema se dijo: "...que el rango hipotecario en general, se determina por el orden de ingreso de los derechos compatibles a un registro. En consecuencia, en el caso de la hipoteca, por ejemplo, será de "primer grado", la que ingresa primero; de "segundo grado", la que le sucede en dichos ingresos y así sucesivamente. Pero este principio y ordenamiento tan simple, dependen del sistema registral que adopte cada legislación..."

 Nuestro Código Civil después de la reforma de la 17.711 en su art. 3.135 configura la posibilidad de establecer el rango o posición de un derecho real más allá de aquél que le correspondería en los hechos. 

Así este artículo dispone: "Al constituirse la hipoteca, el propietario puede con asentamiento del acreedor, reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra de grado preferente, expresando el monto a que ésta podrá alcanzar". De la presente disposición podemos resumir que para pactar la reserva de rango será necesario: 

a) que el acreedor hipotecario preste conformidad y 

b) el monto hasta el cual puede ascender esa hipoteca.

En nuestro sistema no hay espacios vacíos, ni rangos fijos como en el derecho alemán, sino que es de rango móvil o de avance.

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LA HIPOTECA CON RESERVA DE RANGO COMO INSTRUMENTO DE FINANCIACIÓN SOCIETARIA