I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
Se concentran en cuatro preceptos sucesivos, las soluciones que el Código Civil consagra en sus arts. 3121 y 3162 a 3186, para la ejecución de la hipoteca cuando el inmueble está en manos de un "propietario no deudor" (es decir, quien constituyó la garantía real en resguardo de una deuda ajena), de un "tercer adquirente (quién detenta el inmueble gravado y asume la deuda asegurada con la hipoteca y así ha sido aceptado por el acreedor) o de un "tercer poseedor" (que obtiene el bien gravado pero no asume la deuda que dio origen a la garantía).
En rigor, esta situación puede verificarse en otras garantías reales amén de la hipoteca, y además, la terminología que emplea el Código Civil mueve a confusiones, pues en todos los casos la ejecución se endereza contra el propietario del objeto afectado a la garantía, sea que haya asumido o no la deuda.
De aquí que las expresiones "propietario no deudor" que utiliza la norma sean elocuentes para denotar el caso en que en la ejecución se sigue contra el titular de la cosa que no asumió la deuda que asegura la garantía real motivo del juicio, superando las ambiguas expresiones "tercer adquirente" y "tercer poseedor" que utiliza el Código Civil.
II. COMENTARIO
La situación especial del "propietario no deudor"
En la designación que antecede están incluidas tres hipótesis distintas, a saber:
a) Cuando una persona constituye una garantía real sobre un objeto de su propiedad para asegurar el cumplimiento de la obligación de otro, pero sin afianzarla personalmente.
En este caso, se trata de una de las partes celebrantes de la convención que da origen a la garantía, por lo que no puede revestir a su respecto, la condición de "tercero", pero su responsabilidad se circunscribe al bien gravado y hasta el máximo fijado en el acuerdo de base (conf. art. 2189).
Con lo cual, en estas lides el acreedor cuenta con un solo deudor a quien reclamar el cumplimiento de lo debido, y en su defecto, proceder a ejecutar la garantía.
b) Cuando una persona adquiere la propiedad de un objeto afectado con un derecho real de garantía, pero sin asumir la deuda que le dio origen.
En este segundo caso, se está ante una persona que reviste la condición de "tercero" respecto del contrato que da lugar al gravamen, pero que le resulta totalmente oponible, por lo que frente al incumplimiento del deudor, debe soportar la ejecución y eventual desapoderamiento del bien (y no del resto de los activos que integren su patrimonio), pero hasta el monto máximo fijado en aquél.
c) Finalmente, cuando una persona adquiere la propiedad de un objeto afectado con una garantía real y pese a haber expresado su voluntad de asumir también la obligación principal, el acreedor y titular del gravamen no lo ha aceptado en tal condición.
Las consecuencias son equivalentes a las indicadas en los casos anteriores.
En suma, en los tres supuestos, se responde por la deuda asegurada solamente con el objeto gravado, y hasta el importe máximo fijado en el acto de constitución de la garantía.
El caso excluido
No reviste la condición de "propietario no deudor", sino más bien, la de "propietario deudor", el subadquirente del bien gravado que asume también la deuda principal asegurada, en tanto y en cuanto sea aceptado en ese rol por el acreedor y titular de la garantía real.
Así, el adquirente (y nuevo propietario) habrá de responder por ella, no sólo con el objeto gravado, sino también con el resto de los activos que integren su patrimonio al momento de hacerse efectiva la garantía.
Empero, para que la asunción del débito sea plenamente operativa se impone la conformidad del propio acreedor, a quien por hipótesis, no se le puede imponer un deudor, ni exigir la sustitución de uno por otro.
Recién con dicha conformidad, la persona revestirá la calidad de deudor principal.
Sin embargo, la aceptación por el acreedor de este nuevo deudor, no necesariamente implica que el sujeto pasivo primitivo delegue tal cualidad y se desentienda de la cuestión.
Para que esto último suceda, es menester que el acreedor, amén de aceptar al nuevo deudor, desobligue expresamente el anterior, para que quede entonces totalmente ajeno a la relación jurídica inicial.
Si ello ocurre estaremos en presencia de un caso de delegación de deuda perfecta, que supone una novación de la obligación original, por cambio del sujeto pasivo.
Por ende, si esa liberación no se produce, habrá delegación imperfecta de deuda, que no verifica un caso de novación subjetiva en sentido estricto: el deudor primigenio sigue vinculado a la obligación principal, aunque se le agrega otra persona (el adquirente del bien), que comparte tal condición. Es decir, el acreedor cuenta ahora con dos deudores, que responden con todo su patrimonio por la deuda inicial.
Si la delegación es perfecta, en cambio, existe un solo deudor, que es el titular dominial actual del objeto gravado, cuya responsabilidad no se circunscribe a la cosa adquirida y gravada, sino que abarca a todos los activos de su patrimonio.
La exoneración de marras puede producirse en el mismo acto de la enajenación del bien gravado o con posterioridad a dicho evento.
De aquí que resulte importante la participación del acreedor en el acto de la transmisión, si se quiere clarificar en qué situación jurídica quedan a su respecto, el transmitente y el adquirente.
Más aún, puede suceder que en el propio contrato que da origen al gravamen real, el acreedor en vez de prohibir a priori la enajenación del bien, o exigir la cancelación previa del primero, sujete la misma a su aceptación, la que, a su vez, no tiene por qué significar la liberación del deudor primitivo.
III. JURISPRUDENCIA
1. El que ha constituido una hipoteca por un tercero para garantizar una deuda ajena, no está personalmente obligado al pago de ella y responde sólo con la cosa hipotecada. Se encuentra en la situación del tercer poseedor que ha adquirido el inmueble, debiendo procederse a su respecto como si lo fuera (CNCiv., sala I, 24/9/1996, Lexis Nº 10/3509).
2. Tratándose de una hipoteca en favor de un tercero, una vez consumida la garantía no puede perseguirse al titular del inmueble por las deudas de aquél (CNCom., sala A, 29/8/2002, Lexis Nº 1/504979).
3. Cuando se produce la transferencia de un inmueble gravado con hipoteca, la situación del tercero que adquiere puede quedar comprendida en alguna de las siguientes especies: a) Tercero poseedor (o responsable con la cosa): que es aquel que no se constituye en deudor del acreedor hipotecario, no existiendo relación personal alguna entre estos, sin perjuicio que el acreedor puede ejercitar el ius persequendi debiendo el tercero responder solamente con la cosa en el sentido que será susceptible de ejecución y subasta del bien en el proceso, si el crédito no es satisfecho; b) Tercero adquirente (o responsable personal de su patrimonio): que es el nuevo propietario de la cosa, que se constituye en deudor porque en un acto expreso de voluntad asume la deuda como propia.
La diferencia es clara entre uno y otro modo de adquirir un bien hipotecado, ya que en el primer caso mencionado el comprador no está obligado a abonar el total de la deuda garantizada y sus accesorias, y puede válidamente desentenderse, entregando el bien para la subasta, y si luego de producida la misma resultare un saldo a favor del acreedor, no responde por el mismo con su patrimonio, al no haberse constituido deudor de la obligación; mientras que en la segunda hipótesis, el tercero adquirente se convierte en una especie de codeudor solidario por el total de la obligación contraída por el deudor originario, respondiendo por la deuda al acreedor no sólo con el bien grabado adquirido, ya que si éste es insuficiente para afrontar el pago completo incluyendo accesorios, responderá además con la totalidad de su patrimonio, y en este último caso, porque ha existido una delegación de deuda (ST Santiago del Estero, 1/11/2006, Lexis Nº 19/18549).
---------------------------------------
LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO XII. - DERECHOS REALES DE GARANTÍA
CAPITULO 1 DISPOSICIONES COMUNES
Comentario de RICARDO JAVIER SAUCEDO
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2184. Disposiciones comunes y especiales.
Art. 2185. Convencionalidad.
Art. 2186. Accesoriedad.
Art. 2187. Créditos garantizables.
Art. 2188. Especialidad en cuanto al objeto.
Art. 2189. Especialidad en cuanto al crédito.
Art. 2190. Defectos en la especialidad.
Art. 2191. Indivisibilidad.
Art. 2192. Extensión en cuanto al objeto.
Art. 2193. Extensión en cuanto al crédito.
Art. 2194. Subrogación real.
Art. 2195. Facultades del constituyente.
Art. 2196. Inoponibilidad.
Art. 2197. Realización por un tercero.
Art. 2198. Cláusula nula.
Art. 2199. Responsabilidad del propietario no deudor.
Art. 2200. Ejecución contra el propietario no deudor.
Art. 2201. Derecho al remanente.
Art. 2202. Subrogación del propietario no deudor.
Art. 2203. Efectos de la subasta.
Art. 2204. Cancelación del gravamen.
Art. 2199. Responsabilidad del propietario no deudor. Página 5022
No hay comentarios:
Publicar un comentario