También puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad.
En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del suelo.
Art. 2116. Emplazamiento. El derecho de superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte determinada, con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya existentes aun dentro del régimen de propiedad horizontal.
La extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación, forestación o construcción, pero debe ser útil para su aprovechamiento.
I. RELACIÓN CON LA LEY 25.509. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
El art. 12º, ley 25.509, modificó el art. 2614 del Cód. Civil eliminando la prohibición de constituir derechos de superficie, en tanto que el art. 13 agregó, como inciso 8º, "La superficie forestal" como derecho real. Si bien este derecho real creado por la ley 25.509 se incorporó como tal a la legislación civil no puede ser interpretado fuera del contexto de los regímenes de promoción, en el caso, forestal.
Esta interpretación literal del art. 1º de la ley citada lleva a sostener que el cumplimiento de los requisitos de la ley 25.080 (a la cual remite) es un presupuesto condicionante y necesario para la constitución del derecho real de superficie forestal (Mariani de Vidal). No será suficiente la calificación del inmueble como apto para forestación, sino que será necesaria la aprobación del proyecto de inversión que se promueve, que deberá incluir un estudio del impacto ambiental, descripción de actividades, detalle de superficies forestadas por especie y por año, títulos de propiedad de los inmuebles afectados al emprendimiento, etc. (arts. 5º ley 25.080 y 2º decreto 133/1999).
Se ha pretendido ampliar el ámbito de aplicación de la ley 25.509 mediante una interpretación amplia en un doble aspecto:
a) el derecho real de superficie forestal abarca no sólo la actividad maderera, sino que se extiende a toda explotación forestal y en general del mundo agrario: trigo, maíz, sorgo, soja, algodón, yerba mate, tabaco, vid o frutas; y
b) el cumplimiento de los requisitos establecidos en la ley 25.080 sólo será exigible a quienes pretendan aprovechar los beneficios fiscales que ésta brinda (Alterini, Puerta de Chacón).
Sin embargo, en una u otra interpretación, la modalidad legalmente admitida para la superficie es una sola: la forestación.
Fuente: Proyecto de Código Unificado de 1998, art. 2025.
II. COMENTARIO
Como ya lo anotamos en el artículo anterior, el nuevo texto otorga al derecho de superficie su máxima extensión en cuanto al destino: no sólo forestación (como en el régimen vigente) sino también plantaciones y construcciones.
En consonancia con lo propuesto en las XIX Jornadas Nacionales de Derecho Civil corresponde otorgar al término forestar una interpretación amplia, comprensiva de distintas plantaciones, y no circunscribirla a las especies arbóreas.
Cabe destacar que no sólo se podrá edificar sobre el suelo, sino también sobre construcciones ya existentes, y agrega el art. 2116 "aun dentro del régimen de propiedad horizontal". Claro está que en esta última situación se deberá contar con la aprobación unánime de los consorcistas, previo cumplimiento de las normas que rigen el instituto.
Emplazamiento
El objeto del derecho real de superficie es un inmueble. A diferencia de lo normado en la ley 25.509, que imponía restricciones respecto a la condición del inmueble (debía ser apto para forestación o silvicultura), el art. 2115 no fija límites al respecto; sin embargo, si el derecho de superficie se constituye para construir, plantar o forestar, va de suyo que el inmueble debe ser apto para el destino fijado en el contrato a que se refiere el art. 2119.
Tomando el ejemplo del derecho español, el superficiario tiene la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante, en el vuelo y el subsuelo.
Teniendo en cuenta que la doctrina nacional admite la constitución de derechos reales sobre partes materialmente determinadas de un inmueble, el art. 2116 admite que coexistan sobre un mismo predio un derecho de superficie, con otros de la misma índole u otros derechos reales de disfrute "que constituya el dueño del suelo en distintas partes materiales del inmueble. Lo que no es factible es la coexistencia de más de un derecho de superficie u otras desmembraciones del dominio sobre la misma parte material de un inmueble" por aplicación del principio de concurrencia que rige en materia de derechos reales (art. 1913) (Puerta de Chacón, Pujol, Linares, Bressan y Kemelmajer de Carlucci).
El art. 2116, que comentamos, autoriza la constitución del derecho sobre la totalidad del inmueble o sobre una parte de él, medida que estará relacionada con las necesidades de construcción o forestación para la cual se destinará la cosa. En ese sentido, el titular dominial podrá dividir materialmente el inmueble y aprovecharlo de distintas maneras, sea en forma directa o constituyendo diversos derechos reales sobre cada una de las partes del fundo.
Sin embargo, en una u otra interpretación, la modalidad legalmente admitida para la superficie es una sola: la forestación.
Fuente: Proyecto de Código Unificado de 1998, art. 2025.
II. COMENTARIO
Como ya lo anotamos en el artículo anterior, el nuevo texto otorga al derecho de superficie su máxima extensión en cuanto al destino: no sólo forestación (como en el régimen vigente) sino también plantaciones y construcciones.
En consonancia con lo propuesto en las XIX Jornadas Nacionales de Derecho Civil corresponde otorgar al término forestar una interpretación amplia, comprensiva de distintas plantaciones, y no circunscribirla a las especies arbóreas.
Cabe destacar que no sólo se podrá edificar sobre el suelo, sino también sobre construcciones ya existentes, y agrega el art. 2116 "aun dentro del régimen de propiedad horizontal". Claro está que en esta última situación se deberá contar con la aprobación unánime de los consorcistas, previo cumplimiento de las normas que rigen el instituto.
Emplazamiento
El objeto del derecho real de superficie es un inmueble. A diferencia de lo normado en la ley 25.509, que imponía restricciones respecto a la condición del inmueble (debía ser apto para forestación o silvicultura), el art. 2115 no fija límites al respecto; sin embargo, si el derecho de superficie se constituye para construir, plantar o forestar, va de suyo que el inmueble debe ser apto para el destino fijado en el contrato a que se refiere el art. 2119.
Tomando el ejemplo del derecho español, el superficiario tiene la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante, en el vuelo y el subsuelo.
Teniendo en cuenta que la doctrina nacional admite la constitución de derechos reales sobre partes materialmente determinadas de un inmueble, el art. 2116 admite que coexistan sobre un mismo predio un derecho de superficie, con otros de la misma índole u otros derechos reales de disfrute "que constituya el dueño del suelo en distintas partes materiales del inmueble. Lo que no es factible es la coexistencia de más de un derecho de superficie u otras desmembraciones del dominio sobre la misma parte material de un inmueble" por aplicación del principio de concurrencia que rige en materia de derechos reales (art. 1913) (Puerta de Chacón, Pujol, Linares, Bressan y Kemelmajer de Carlucci).
El art. 2116, que comentamos, autoriza la constitución del derecho sobre la totalidad del inmueble o sobre una parte de él, medida que estará relacionada con las necesidades de construcción o forestación para la cual se destinará la cosa. En ese sentido, el titular dominial podrá dividir materialmente el inmueble y aprovecharlo de distintas maneras, sea en forma directa o constituyendo diversos derechos reales sobre cada una de las partes del fundo.
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO VII. SUPERFICIE
Comentario de LILIAN N. GURFINKEL DEWENDY
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2114. Concepto.
Art. 2115. Modalidades.
Art. 2116. Emplazamiento.
Art. 2117. Plazos.
Art. 2118. Legitimación.
Art. 2119. Adquisición.
Art. 2120. Facultades del superficiario.
Art. 2121. Facultades del propietario.
Art. 2122. Destrucción de la propiedad superficiaria.
Art. 2123. Subsistencia y transmisión de las obligaciones.
Art. 2124. Extinción.
Art. 2125. Efectos de la extinción.
Art. 2126. Indemnización al superficiario.
Art. 2127. Normas aplicables al derecho de superficie.
Art. 2128. Normas aplicables a la propiedad superficiaria.
Art. 2115. Modalidades. Página 4860
Art. 2116. Emplazamiento.
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