Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado.
Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular que se opone a la autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.
El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.
I. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
Los arts. 7º y 8º de la ley 13.512 se refieren a las obras materiales que se realicen sobre las partes comunes del edificio. Sin embargo, para su realización el art. 7º exige la conformidad de todos los propietarios o sea la unanimidad, mientras que el art. 8º supone que la resolución ha sido tomada por los propietarios por simple mayoría.
Por su parte, el art. 16, ley 13.512 legisla para el caso de vetustez del edificio en forma similar al hoy designado grave deterioro o destrucción.
Fuentes: Proyecto de Código Unificado de 1998, art. 1993.
II. COMENTARIO
Resulta de aplicación el principio según el cual nadie puede disponer unilateralmente de la cosa común, independientemente del perjuicio o mejora que la obra pudiera causar, por cuanto cada uno de los propietarios tiene sólo una parte ideal (y no material) de las cosas comunes; en consecuencia no puede realizar actos mediante los cuales se adjudique el derecho de propiedad de los restantes comuneros.
En cambio, este tipo de innovaciones puede llevarse a cabo si media el consentimiento de los propietarios expresado en asamblea y por las mayorías que fije el reglamento de propiedad y administración (art. 2056, inc. ñ).
A pesar que la norma bajo análisis no lo dice expresamente, la mejora a realizar debe resultar en beneficio común, por ejemplo constituye una obra nueva: colocación de un cierre electrónico en el portón de la cochera; automatización de los ascensores; colocación de un equipo electrógeno; por su parte, implica una mejora la remodelación del hall de entrada del edificio; el cambio de revestimiento del frente; el cambio de los receptores del servicio de portero eléctrico, etc.
1. Informe técnico
La decisión de la mayoría puede ser apelada judicialmente en los supuestos previstos en el 2º párrafo del artículo que comentamos: a) cuando se deniega la autorización para realizar la obra y b) cuando la minoría resulte afectada en su interés particular. Las situaciones de hecho a evaluar por el juez para decidir al respecto quedan enumeradas en el párrafo tercero.
Entendemos que el sentido de requerir informe técnico de un profesional autorizado (ingeniero o arquitecto) que debe presentarse en la asamblea y evaluarse antes de tomar decisiones acerca de la realización de las obras, tiene por objeto apreciar si los proyectos o mejoras propuestos no afectan la seguridad, solidez, destino y aspecto arquitectónico del inmueble.
2. Mejora u obra de costo excesivo
Una de las causales que puede dar lugar a la acción judicial para que no se lleve a cabo la obra o mejora votada por la asamblea, es que los trabajos resulten de costo excesivo. El criterio de onerosidad no se puede medir desde la subjetividad de cada uno de los propietarios sino que habrá que evaluarlo objetivamente, es decir: la importancia y la calidad arquitectónica del edificio por una parte y su relación con las innovaciones propuestas y los materiales a utilizar en ellas.
3. Mejora u obra contraria al reglamento
Como principio general, la realización de cualquier obra, innovación o mejora que implique la violación del reglamento, no debe ser mantenida.
La obra nueva que se realice sea en partes privativas o en lugares comunes modifica en los hechos la descripción del inmueble que efectúa obligatoriamente el reglamento de propiedad horizontal, ya sea transformando una parte descubierta en cubierta o una parte común en exclusiva. Estas alteraciones pueden a su vez provocar modificaciones en los porcentuales y con ello no sólo aumento o disminución en el pago de las expensas, sino también la modificación de la parte ideal sobre los bienes comunes que integra el derecho real de propiedad horizontal.
Estos serán algunos de los extremos a invocar en sede judicial por el propietario disidente con las innovaciones votadas por la mayoría. Bastará la demostración de la violación del reglamento, a diferencia de los otros supuestos contemplados en el párrafo tercero del artículo al que nos venimos refiriendo, en los que habrá que probar en cada caso los eventuales perjuicios.
En todos los casos, en forma similar a la dispuesta en el régimen anterior (art. 8º, ley 13.512), la obra no se suspende sin orden judicial expresa.
III. JURISPRUDENCIA
1. Las restricciones legales o convencionales establecidas en el sistema creado por la ley 13.512 desempeñan un papel fundamental y deben ser estrictamente observadas, toda vez que el acatamiento por los copropietarios es condición esencial para asegurar el buen funcionamiento del régimen comunitario estatuido por dicha ley, evitando que individualmente introduzcan innovaciones que puedan afectar los derechos del resto de los copropietarios (CNCiv., sala G, 5/5/2011, Lexis N° 1/811)
2. La transformación de un espacio abierto en un espacio cubierto destruye el equilibrio de la totalidad del edificio, cuya división en unidades se estructuró y organizó en función de una armonía de conjunto y de una proporcionalidad de situaciones que no debe modificarse arbitraria y unilateralmente. De lo contrario, el régimen de propiedad horizontal corre el riesgo de desnaturalizarse y de convertirse en un semillero de conflictos y de pleitos (conf. CNCiv., sala F, 11/6/1999. En el mismo sentido: CNCiv., sala C, 16/11/2006, Lexis N° 35010135).
Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular que se opone a la autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.
El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.
I. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
Los arts. 7º y 8º de la ley 13.512 se refieren a las obras materiales que se realicen sobre las partes comunes del edificio. Sin embargo, para su realización el art. 7º exige la conformidad de todos los propietarios o sea la unanimidad, mientras que el art. 8º supone que la resolución ha sido tomada por los propietarios por simple mayoría.
Por su parte, el art. 16, ley 13.512 legisla para el caso de vetustez del edificio en forma similar al hoy designado grave deterioro o destrucción.
Fuentes: Proyecto de Código Unificado de 1998, art. 1993.
II. COMENTARIO
Resulta de aplicación el principio según el cual nadie puede disponer unilateralmente de la cosa común, independientemente del perjuicio o mejora que la obra pudiera causar, por cuanto cada uno de los propietarios tiene sólo una parte ideal (y no material) de las cosas comunes; en consecuencia no puede realizar actos mediante los cuales se adjudique el derecho de propiedad de los restantes comuneros.
En cambio, este tipo de innovaciones puede llevarse a cabo si media el consentimiento de los propietarios expresado en asamblea y por las mayorías que fije el reglamento de propiedad y administración (art. 2056, inc. ñ).
A pesar que la norma bajo análisis no lo dice expresamente, la mejora a realizar debe resultar en beneficio común, por ejemplo constituye una obra nueva: colocación de un cierre electrónico en el portón de la cochera; automatización de los ascensores; colocación de un equipo electrógeno; por su parte, implica una mejora la remodelación del hall de entrada del edificio; el cambio de revestimiento del frente; el cambio de los receptores del servicio de portero eléctrico, etc.
1. Informe técnico
La decisión de la mayoría puede ser apelada judicialmente en los supuestos previstos en el 2º párrafo del artículo que comentamos: a) cuando se deniega la autorización para realizar la obra y b) cuando la minoría resulte afectada en su interés particular. Las situaciones de hecho a evaluar por el juez para decidir al respecto quedan enumeradas en el párrafo tercero.
Entendemos que el sentido de requerir informe técnico de un profesional autorizado (ingeniero o arquitecto) que debe presentarse en la asamblea y evaluarse antes de tomar decisiones acerca de la realización de las obras, tiene por objeto apreciar si los proyectos o mejoras propuestos no afectan la seguridad, solidez, destino y aspecto arquitectónico del inmueble.
2. Mejora u obra de costo excesivo
Una de las causales que puede dar lugar a la acción judicial para que no se lleve a cabo la obra o mejora votada por la asamblea, es que los trabajos resulten de costo excesivo. El criterio de onerosidad no se puede medir desde la subjetividad de cada uno de los propietarios sino que habrá que evaluarlo objetivamente, es decir: la importancia y la calidad arquitectónica del edificio por una parte y su relación con las innovaciones propuestas y los materiales a utilizar en ellas.
3. Mejora u obra contraria al reglamento
Como principio general, la realización de cualquier obra, innovación o mejora que implique la violación del reglamento, no debe ser mantenida.
La obra nueva que se realice sea en partes privativas o en lugares comunes modifica en los hechos la descripción del inmueble que efectúa obligatoriamente el reglamento de propiedad horizontal, ya sea transformando una parte descubierta en cubierta o una parte común en exclusiva. Estas alteraciones pueden a su vez provocar modificaciones en los porcentuales y con ello no sólo aumento o disminución en el pago de las expensas, sino también la modificación de la parte ideal sobre los bienes comunes que integra el derecho real de propiedad horizontal.
Estos serán algunos de los extremos a invocar en sede judicial por el propietario disidente con las innovaciones votadas por la mayoría. Bastará la demostración de la violación del reglamento, a diferencia de los otros supuestos contemplados en el párrafo tercero del artículo al que nos venimos refiriendo, en los que habrá que probar en cada caso los eventuales perjuicios.
En todos los casos, en forma similar a la dispuesta en el régimen anterior (art. 8º, ley 13.512), la obra no se suspende sin orden judicial expresa.
III. JURISPRUDENCIA
1. Las restricciones legales o convencionales establecidas en el sistema creado por la ley 13.512 desempeñan un papel fundamental y deben ser estrictamente observadas, toda vez que el acatamiento por los copropietarios es condición esencial para asegurar el buen funcionamiento del régimen comunitario estatuido por dicha ley, evitando que individualmente introduzcan innovaciones que puedan afectar los derechos del resto de los copropietarios (CNCiv., sala G, 5/5/2011, Lexis N° 1/811)
2. La transformación de un espacio abierto en un espacio cubierto destruye el equilibrio de la totalidad del edificio, cuya división en unidades se estructuró y organizó en función de una armonía de conjunto y de una proporcionalidad de situaciones que no debe modificarse arbitraria y unilateralmente. De lo contrario, el régimen de propiedad horizontal corre el riesgo de desnaturalizarse y de convertirse en un semillero de conflictos y de pleitos (conf. CNCiv., sala F, 11/6/1999. En el mismo sentido: CNCiv., sala C, 16/11/2006, Lexis N° 35010135).
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO V. PROPIEDAD HORIZONTAL
CAPITULO 3. MODIFICACIONES EN COSAS Y PARTES COMUNES
Comentario de LILIAN N. GURFINKEL DEWENDY
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 2051. Mejora u obra nueva que requiere mayoría.
Art. 2052. Mejora u obra nueva que requiere unanimidad.
Art. 2053. Mejora u obra nueva en interés particular.
Art. 2054. Reparaciones urgentes.
Art. 2055. Grave deterioro o destrucción del edificio.
Art. 2051. Mejora u obra nueva que requiere mayoría. Página 4706
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