El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella o son sus accesorios.
El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales.
Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie.
Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no se prueba lo contrario.
I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
Este artículo se refiere a la extensión de la propiedad del suelo y de los objetos comprendidos. Se relaciona con las disposiciones emergentes de los arts. 2518/9/20 del Código sustituido. Se advierten algunas diferencias:
El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales.
Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie.
Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no se prueba lo contrario.
I. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
Este artículo se refiere a la extensión de la propiedad del suelo y de los objetos comprendidos. Se relaciona con las disposiciones emergentes de los arts. 2518/9/20 del Código sustituido. Se advierten algunas diferencias:
a) se aclara que no hay accesión moral;
b) las obras, siembras o plantaciones "son" del dueño, cuando antes, se presumía, que lo eran;
c) se hace la salvedad de los derechos de propiedad horizontal y de superficie, vedados por el Código de Vélez;
d) se advierte que hay límites a la proyección sobre el espacio aéreo en la medida en que su aprovechamiento sea posible;
e) no se menciona a los tesoros y a las minas.
Fuente: Art. 1886. Proyecto de 1998.
II. COMENTARIO
1. Extensión
El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella y sus accesorios. La primera parte del artículo se refiere en forma genérica al dominio de las cosas (muebles e inmuebles) incorporando el principio de accesoriedad en virtud del cual todo aquello que se encuentra materialmente adherido a la cosa forman un todo aun cuando pueda ser separado. Cuando decimos que forman un todo nos referimos al aspecto funcional y económico.
Así por ejemplo, un vehículo está conformado por partes mecánicas (motor, dirección, etc.) y no mecánicas (batería, cubiertas, vidrios etc.) que hacen un todo inescindible.
En tal sentido el art. 230 dice: "Son cosas accesorias aquellas cuya existencia y naturaleza son determinadas por otra cosa de la cual dependen o a la cual está adheridas. Su régimen jurídico es el de la cosa principal, excepto disposición legal en contrario".
El segundo párrafo del art. 1945 expresa: "El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la media en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales".
Del texto de la norma surge que salvo que se hubiere constituido el derecho real de superficie o bien que se trate de algunos de los supuestos regulados por normas especiales (régimen de tesoros, aguas, minas, etc.) el dominio de una cosa inmueble se extiende al suelo, al subsuelo, al espacio aéreo y a todo aquello que se encuentra adherido naturalmente o artificialmente al suelo (construcciones, plantaciones, etc.).
El derecho que tiene el titular del dominio en cuanto a su extensión si bien es amplio, existen una serie de limitaciones que provienen del derecho público que restringen sus facultades, así por ej., los titulares de inmuebles cercanos a aeropuertos no pueden construir hasta determinada altura, no pueden colocar antenas o plantar árboles que desarrollen gran porte, ello a fin de evitar que se ponga en riesgo el tráfico aéreo y las maniobras de despegue y aterrizaje de aeronaves, tal como surge de las disposiciones emergentes del Código Aeronáutico.
Los Códigos de Edificación contienen normas que restringen las facultades de los propietarios, puesto que establecen —según la zonificación— hasta qué altura se puede construir, características de las fachadas, facultades de inspección etc. A continuación se procederá a transcribir algunas disposiciones legales:
La estética edilicia es de orden público. Todas las fachadas o paramentos exteriores de un edificio pertenecen al bien estético de la Ciudad. Ningún edificio o parte de el con frente a la vía pública podrá contrariar la armonía del conjunto edilicio, cualquiera sea el estilo de la arquitectura adoptada o el carácter del edificio.
Los principios urbanísticos privan sobre las conveniencias particulares y ninguna razón podrá sobreponerse a ellos.
Las partes exteriores de los edificios corresponderán en sus conceptos y lineamientos a los principios fundamentales de la estética arquitectónica teniendo en cuenta su emplazamiento y el carácter del lugar.
Procedimiento en caso de peligro de derrumbe o de caída de árboles
a) Facultad de la Dirección: La Dirección puede ordenar la demolición de un edificio, estructura o parte de ellos que amenace desplomarse, como así mismo la poda o tala de un árbol que ofrece peligro de caer (sea por el estado de su raigambre, frondosidad o edad) sobre un edificio, estructura o vía pública. Se notificará al respectivo propietario los trabajos que deben realizarse y el plazo para su ejecución.
Cuando el propietario no esté conforme con la orden se seguirá lo dispuesto en el inc. b). Si el propietario fuese el Gobierno, la Dirección practicará las diligencias que correspondan;
b) Pericia en caso de disconformidad del propietario: El propietario de un edificio o estructura ruinosa o de árbol que amenace caer tiene derecho a exigir una nueva inspección y a nombrar por su cuenta y parte un perito para reconocer los hechos impugnados.
El dictamen sobre esta inspección debe producirse dentro de los tres (3) días contados desde la notificación al propietario. La Dirección resolverá en definitiva teniendo a la vista este dictamen.
Trabajos por administración en casos de obra ruinosa u otro peligro
Si al propietario de una obra o edificio en estado total o parcial de ruina, o de árbol que amenace caer no regulariza dichas anomalías, por razones de seguridad pública, la Municipalidad podrá ejecutar los trabajos por administración y a costo de aquél, sin intimación previa, y sin perjuicio de disponer las clausuras que fueran necesarias.
Por último el tercer párrafo de la norma bajo análisis dispone: "Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en el inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie"
El principio general es que todo lo edificado, plantado o sembrado le pertenece al dueño, ya que se parte de una presunción iure et de iure de que fueron realizadas por el propietario.
Ahora bien, en el nuevo Código la presunción no es absoluta dado los alcances y efectos jurídicos que producen la constitución de los derechos reales de superficie, propiedad horizontal y los denominados conjuntos inmobiliarios que se regulan por las normas de la propiedad horizontal (art. 2075).
En cuanto al trabajo y los materiales utilizados para las construcciones, siembras o plantaciones existentes en el inmueble, se presumen que le corresponden al propietarios, pero dicha presunción admite prueba en contrario iuris tantum, razón por la cual el constructor, edificador o plantador puede acreditar que lo hizo con materiales propios y a su costo lo cual podría dar lugar al resarcimiento previsto en el art. 1962, a cuyo comentario cabe remitirse.
2. Normas vinculadas
Minas. Código de Minería.
Fuente: Art. 1886. Proyecto de 1998.
II. COMENTARIO
1. Extensión
El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella y sus accesorios. La primera parte del artículo se refiere en forma genérica al dominio de las cosas (muebles e inmuebles) incorporando el principio de accesoriedad en virtud del cual todo aquello que se encuentra materialmente adherido a la cosa forman un todo aun cuando pueda ser separado. Cuando decimos que forman un todo nos referimos al aspecto funcional y económico.
Así por ejemplo, un vehículo está conformado por partes mecánicas (motor, dirección, etc.) y no mecánicas (batería, cubiertas, vidrios etc.) que hacen un todo inescindible.
En tal sentido el art. 230 dice: "Son cosas accesorias aquellas cuya existencia y naturaleza son determinadas por otra cosa de la cual dependen o a la cual está adheridas. Su régimen jurídico es el de la cosa principal, excepto disposición legal en contrario".
El segundo párrafo del art. 1945 expresa: "El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la media en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales".
Del texto de la norma surge que salvo que se hubiere constituido el derecho real de superficie o bien que se trate de algunos de los supuestos regulados por normas especiales (régimen de tesoros, aguas, minas, etc.) el dominio de una cosa inmueble se extiende al suelo, al subsuelo, al espacio aéreo y a todo aquello que se encuentra adherido naturalmente o artificialmente al suelo (construcciones, plantaciones, etc.).
El derecho que tiene el titular del dominio en cuanto a su extensión si bien es amplio, existen una serie de limitaciones que provienen del derecho público que restringen sus facultades, así por ej., los titulares de inmuebles cercanos a aeropuertos no pueden construir hasta determinada altura, no pueden colocar antenas o plantar árboles que desarrollen gran porte, ello a fin de evitar que se ponga en riesgo el tráfico aéreo y las maniobras de despegue y aterrizaje de aeronaves, tal como surge de las disposiciones emergentes del Código Aeronáutico.
Los Códigos de Edificación contienen normas que restringen las facultades de los propietarios, puesto que establecen —según la zonificación— hasta qué altura se puede construir, características de las fachadas, facultades de inspección etc. A continuación se procederá a transcribir algunas disposiciones legales:
La estética edilicia es de orden público. Todas las fachadas o paramentos exteriores de un edificio pertenecen al bien estético de la Ciudad. Ningún edificio o parte de el con frente a la vía pública podrá contrariar la armonía del conjunto edilicio, cualquiera sea el estilo de la arquitectura adoptada o el carácter del edificio.
Los principios urbanísticos privan sobre las conveniencias particulares y ninguna razón podrá sobreponerse a ellos.
Las partes exteriores de los edificios corresponderán en sus conceptos y lineamientos a los principios fundamentales de la estética arquitectónica teniendo en cuenta su emplazamiento y el carácter del lugar.
Procedimiento en caso de peligro de derrumbe o de caída de árboles
a) Facultad de la Dirección: La Dirección puede ordenar la demolición de un edificio, estructura o parte de ellos que amenace desplomarse, como así mismo la poda o tala de un árbol que ofrece peligro de caer (sea por el estado de su raigambre, frondosidad o edad) sobre un edificio, estructura o vía pública. Se notificará al respectivo propietario los trabajos que deben realizarse y el plazo para su ejecución.
Cuando el propietario no esté conforme con la orden se seguirá lo dispuesto en el inc. b). Si el propietario fuese el Gobierno, la Dirección practicará las diligencias que correspondan;
b) Pericia en caso de disconformidad del propietario: El propietario de un edificio o estructura ruinosa o de árbol que amenace caer tiene derecho a exigir una nueva inspección y a nombrar por su cuenta y parte un perito para reconocer los hechos impugnados.
El dictamen sobre esta inspección debe producirse dentro de los tres (3) días contados desde la notificación al propietario. La Dirección resolverá en definitiva teniendo a la vista este dictamen.
Trabajos por administración en casos de obra ruinosa u otro peligro
Si al propietario de una obra o edificio en estado total o parcial de ruina, o de árbol que amenace caer no regulariza dichas anomalías, por razones de seguridad pública, la Municipalidad podrá ejecutar los trabajos por administración y a costo de aquél, sin intimación previa, y sin perjuicio de disponer las clausuras que fueran necesarias.
Por último el tercer párrafo de la norma bajo análisis dispone: "Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en el inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie"
El principio general es que todo lo edificado, plantado o sembrado le pertenece al dueño, ya que se parte de una presunción iure et de iure de que fueron realizadas por el propietario.
Ahora bien, en el nuevo Código la presunción no es absoluta dado los alcances y efectos jurídicos que producen la constitución de los derechos reales de superficie, propiedad horizontal y los denominados conjuntos inmobiliarios que se regulan por las normas de la propiedad horizontal (art. 2075).
En cuanto al trabajo y los materiales utilizados para las construcciones, siembras o plantaciones existentes en el inmueble, se presumen que le corresponden al propietarios, pero dicha presunción admite prueba en contrario iuris tantum, razón por la cual el constructor, edificador o plantador puede acreditar que lo hizo con materiales propios y a su costo lo cual podría dar lugar al resarcimiento previsto en el art. 1962, a cuyo comentario cabe remitirse.
2. Normas vinculadas
Minas. Código de Minería.
Art. 11: Las minas forman una propiedad distinta de la del terreno en que se encuentran; pero se rigen por los mismos principios que la propiedad común, salvo las disposiciones especiales de este Código.
Art. 2º: Con relación a los derechos que este Código reconoce y acuerda, la minas se dividen en tres categorías: 1º. Minas de las que el suelo es un accesorio, que pertenecen exclusivamente al Estado, y que sólo pueden explotarse en virtud de concesión legal otorgada por autoridad competente. 2º. Minas que por razón de su importancia, se conceden preferentemente al dueño del suelo; y minas que, por las condiciones de su yacimiento, se destinan al aprovechamiento común. 3º. Minas que pertenecen únicamente al propietario, y que nadie puede explotar sin su consentimiento, salvo por motivos de utilidad pública.
Art. 5º: Componen la tercera categoría las producciones minerales de naturaleza pétrea o terrosa y, en general todas las que sirven para materiales de construcción y ornamento, cuyo conjunto forma las canteras.
Bienes arqueológicos y paleontológicos. Ley de protección del patrimonio arqueológico y paleontológico 25.743. Art. 9º: Los bienes arqueológicos y paleontológicos son del dominio público del Estado nacional, provincial o municipal, según el ámbito territorial en que se encuentren.
Circulación aérea. Código Aeronáutico. Art. 3º: El despegue , la circulación y el aterrizaje de aeronaves es libre en el territorio argentino, sus aguas jurisdiccionales y el espacio aéreo que los cubre, en cuanto no fueren limitados por la legislación vigente. Art. 6º: nadie puede, en razón de un derecho de propiedad, oponerse al paso de una aeronave. Si le produjese perjuicio tendrá derecho a indemnización.
III. JURISPRUDENCIA
La propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad y al espacio aéreo sobre el suelo en líneas perpendiculares (CNCiv., sala F, LA LEY, 119-762).
Art. 2º: Con relación a los derechos que este Código reconoce y acuerda, la minas se dividen en tres categorías: 1º. Minas de las que el suelo es un accesorio, que pertenecen exclusivamente al Estado, y que sólo pueden explotarse en virtud de concesión legal otorgada por autoridad competente. 2º. Minas que por razón de su importancia, se conceden preferentemente al dueño del suelo; y minas que, por las condiciones de su yacimiento, se destinan al aprovechamiento común. 3º. Minas que pertenecen únicamente al propietario, y que nadie puede explotar sin su consentimiento, salvo por motivos de utilidad pública.
Art. 5º: Componen la tercera categoría las producciones minerales de naturaleza pétrea o terrosa y, en general todas las que sirven para materiales de construcción y ornamento, cuyo conjunto forma las canteras.
Bienes arqueológicos y paleontológicos. Ley de protección del patrimonio arqueológico y paleontológico 25.743. Art. 9º: Los bienes arqueológicos y paleontológicos son del dominio público del Estado nacional, provincial o municipal, según el ámbito territorial en que se encuentren.
Circulación aérea. Código Aeronáutico. Art. 3º: El despegue , la circulación y el aterrizaje de aeronaves es libre en el territorio argentino, sus aguas jurisdiccionales y el espacio aéreo que los cubre, en cuanto no fueren limitados por la legislación vigente. Art. 6º: nadie puede, en razón de un derecho de propiedad, oponerse al paso de una aeronave. Si le produjese perjuicio tendrá derecho a indemnización.
III. JURISPRUDENCIA
La propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad y al espacio aéreo sobre el suelo en líneas perpendiculares (CNCiv., sala F, LA LEY, 119-762).
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LEY 26.994/14 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES
TÍTULO III. DEL DOMINIO
CAPITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES
Comentario de ROBERTO MALIZIA
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014
Art. 1941. Dominio perfecto.
Art. 1942. Perpetuidad.
Art. 1944. Facultad de exclusión.
Art. 1945. Extensión.
Art. 1946. Dominio imperfecto.
Art. 1945. Extensión. Página 4529
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