Quien construye en su inmueble, pero de buena fe invade el inmueble colindante, puede obligar a su dueño a respetar lo construido, si éste no se opuso inmediatamente de conocida la invasión.
El dueño del inmueble colindante puede exigir la indemnización del valor de la parte invadida del inmueble. Puede reclamar su adquisición total si se menoscaba significativamente el aprovechamiento normal del inmueble y, en su caso, la disminución del valor de la parte no invadida. Si el invasor no indemniza, puede ser obligado a demoler lo construido.
Si el invasor es de mala fe y el dueño del fundo invadido se opuso inmediatamente de conocida la invasión, éste puede pedir la demolición de lo construido. Sin embargo, si resulta manifiestamente abusiva, el juez puede rechazar la petición y ordenar la indemnización.
1. Introducción
Esta norma prevé el régimen aplicable para las construcciones que se hacen avanzando en el predio vecino. Concibe el caso de invasión parcial, pues la total autorizaría sin más una acción real. Pero, cabe destacar, la regulación considera a las construcciones que se inician en el predio del constructor. Una lisa y llana construcción en el predio vecino se encuentra fuera de su alcance. La solución legislativa solo es concebible en el marco de los modos en que se adquiere el dominio, lo que fue regulado en la Sección Accesión de cosas inmuebles junto al aluvión; la avulsión; y la construcción, siembra y plantación.
2. Interpretación
2.1. Invasor de buena fe
Un análisis del precepto permite discurrir dos alternativas, según la buena o mala fe del constructor.
Considerando que la obra se realiza con invasión en el predio del colindante, aquello que primero se impone es mensurar la actitud del invadido.
A tal fin cabe recordar el vecino que cuenta con remedios procesales concretos, como los interdictos, para impedir la continuidad de la obra.
El interdicto de obra nueva, contemplado por el Código Procesal Civil y Comercial, viabiliza las medidas contra las construcciones.
En concreto, el remedio prescripto por el art. 619 CPCCN, refiere al supuesto en el que la “se hubiere comenzado una obra que afectare a un inmueble”. Dicho precepto no precisa si la obra se realiza en el predio del afectado o en el del vecino, por lo que entendemos que su promoción torna visible la oposición.
Aun así no dejamos de advertir que, al proponer el art. 1963 CCyC la oposición inmediata, ella estaría cumplida con la mera intimación fehaciente, a cesar en la construcción. Sin embargo, las bondades del remedio procesal se aprecian evidentes, si se observa que la suspensión sea ordenada judicialmente (arg. art. 619 CPCCN).
Ante el silencio del vecino cuando supo o haya podido saber de la obra, nace el derecho a que el dueño del predio invadido, respete lo construido, constituyendo ello la adquisición consecuente por parte del invasor. Mas para ello, es necesario que el obrar de este último sea de buena fe, la que se presume, obviamente, en el marco de un error excusable.
2.2. Indemnización por la franja del predio perdida
Presentada tal situación, el dueño del terreno invadido se encuentra legitimado a exigir una indemnización por la franja del predio perdida. El artículo da dos opciones que son:
a) reclamar la adquisición total —que trataremos abajo—; y
b) la disminución del valor de la parte no invadida.
2.3. Invasor de mala fe
El precepto cierra con una solución, en caso de mala fe del invasor. En este supuesto, en tanto concurra la mala fe junto con la oposición inmediata de la invasión, acuerdan la posibilidad de solicitar la demolición.
2.4. Opción de su adquisición total
Entre las posibilidades que brinda el precepto, se concede al dueño invadido la posibilidad de reclamar su adquisición total, si se menoscaba significativamente el aprovechamiento normal del inmueble y, en su caso, la disminución del valor de la parte no invadida.
2.5. Demolición de lo construido
Tanto en el in fine del segundo párrafo, como en el tercero (supuestos de buena y mala fe del invasor), la norma utiliza el potencial “puede”. Precisamente refiere a que “puede ser obligado a demoler” o “puede rechazar la petición”. Es claro que la solución de la destrucción de lo construido responde, caso por caso, a las circunstancias que, evaluadas, permitirán al magistrado a autorizar o no la demolición que se pide.
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Esta entrada se realizó en base al Código Civil y Comercial de la Nación Comentado - Tomo V Libro Cuarto Artículos 1882 a 2276
Editorial Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación, Sarmiento 329, C.P. 1041AFF, C.A.B.A. Editado por la Dirección Nacional del Sistema Argentino de Información Jurídica. Correo electrónico: ediciones@saij.gob.ar
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